Ble lagt ut med «stort potensial» – midt i kvikkleiresonen

Det begynner som en velkjent boligannonse: En stor eiendom. En eldre bolig med fleksibel planløsning. Dobbelgarasje. Landlige omgivelser. Og muligheter for den som er villig til å ta fatt på et omfattende oppussingsprosjekt.

Hasselveien 2 ligger rett på den andre siden av Hasselveien fra Bingsveien 18 og 22, der Solbakken barnehage tidligere holdt til.

I den første saken i denne serien kunne HALLLO Eiker fortelle, basert på offisielle dokumenter, at kommunens eget eiendomsselskap viste til Gjerdrum da behovet for å flytte barnehagen ble begrunnet.

Flyttingen hadde flere årsaker, blant annet plassmangel, problemer med bygningene og innemiljøet og bekymringer knyttet til grunnforholdene.

Dokumentene HALLLO Eiker har gjennomgått, viser ikke at boligen i Hasselveien 2 er utrygg eller at eiendommen er ubebyggelig. Salgsdokumentene inneholder imidlertid ingen tomtespesifikk geoteknisk utredning av utviklingsmulighetene som markedsføres.

«Stort potensial» og «gode utviklingsmuligheter»

Hasselveien 2, gnr./bnr. 186/27, er lagt ut med en prisantydning på 2.890.000 kroner.

Tomten er oppgitt til 3.822 kvadratmeter. Boligen har et internt bruksareal på 266 kvadratmeter, mens den frittstående dobbelgarasjen er oppgitt til 67 kvadratmeter.

I salgsoppgaven HALLLO Eiker lastet ned 28. august, ble eiendommen presentert som:

«Renoveringsobjekt med stort potensial»

I den aktive FINN-annonsen brukes nå formuleringen:

«Gode utviklingsmuligheter»

Da HALLLO Eiker spurte hva «stort potensial» konkret viste til – og om det gjaldt rehabilitering, flere boenheter, tilbygg, fradeling eller nybygg – svarte eiendomsmegler Ronny Abeltun, gjengitt ordrett slik han skrev det i e-post:

«Formuleringen er satt med fokus på rehabilitering dagens bolig.»

I svaret viste Abeltun ikke til konkrete planer om flere boenheter, tilbygg, fradeling eller nybygg. Den nåværende formuleringen «gode utviklingsmuligheter» er ikke konkretisert i salgsdokumentene HALLLO Eiker har gjennomgått.

To hensynssoner – ikke risikoklasse 4 og 5

Salgsoppgaven opplyser at eiendommen berøres av hensynssonene H310_4 og H310_5 i kommuneplanens arealdel.

Dette er betegnelser på to ulike kartlag og hensynssoner. Tallene 4 og 5 er ikke det samme som NVEs risikoklasse 4 eller 5.

H310_4 viser til NVEs kartlagte faresone for kvikkleire. H310_5 viser til NVEs aktsomhetsområde for kvikkleireskred.

Kommuneplanbestemmelsen som er gjengitt i salgsoppgaven, sier at det ved utbygging uten ny regulering alltid skal gjennomføres geotekniske utredninger og undersøkelser i tråd med NVEs kvikkleireveileder. Eventuelle nødvendige sikringstiltak må være gjennomført før bygging kan tillates. Det samme gjelder i eldre regulerte områder der stabilitetsvurderinger ikke er utført.

Kravene dokumenterer ikke at eiendommen er ubebyggelig. Poenget er at muligheten for ny utbygging ikke kan avgjøres ut fra tomtestørrelsen og reguleringsformålet alene.

Hvilke krav som utløses, avhenger av hva en framtidig eier ønsker å gjøre. Vanlig videre bruk av boligen er ikke det samme som et tilbygg, et nybygg eller et terrenginngrep. Kommunen avgjør om et konkret tiltak er søknadspliktig, mens den geotekniske dokumentasjonen må vise om sikkerhetskravene er oppfylt.

Kartet er ikke en tilstandsvurdering av huset

Hasselveien 2 ligger i den kartlagte kvikkleiresonen 474 Sanssouci. NVEs faktaark klassifiserer sonen med middels faregrad, meget alvorlig konsekvensklasse og risikoklasse 4.

Klassifiseringen gjelder sonen samlet. Den sier ikke at et skred er nært forestående, og den er ikke en geoteknisk tilstandsvurdering av boligen eller garasjen i Hasselveien 2.

Tilstandsrapporten som følger salgsoppgaven, gjengir opplysningene slik:

«Kvikkleireskred: middels faregrad for hovedbygning.»

«Kvikkleireskred: lav faregrad for tomt.»

«Overvann: registrert for hovedbygning.»

Rapporten anbefaler at forholdene vurderes nærmere før planlagte terrenginngrep, byggearbeider eller andre tiltak, og at det ved behov innhentes geoteknisk vurdering og informasjon fra kommunen eller en fagkyndig rådgiver.

En vedlagt områdeanalyse, datert 13. august 2026 og laget av Geodata AS med NVE som kilde, markerer kvikkleire som et risikoforhold og viser hovedbygningen i et område merket med middels risiko for skred. Kartet er en sammenstilling av tilgjengelige kartdata, ikke en stabilitetsberegning for denne tomten.

Da HALLLO Eiker ba megleren oppgi kartkilde, kartlag og dato for de ulike opplysningene om hovedbygningen og tomten, viste Abeltun bare til tilstandsrapporten.

Ingen tomtespesifikk grunnutredning er lagt fram

HALLLO Eiker har ikke funnet grunnboringer, stabilitetsberegninger eller en geoteknisk vurdering som er utført spesielt for Hasselveien 2 i salgsdokumentene.

Da HALLLO Eiker spurte om det forelå geotekniske rapporter, kommunale avklaringer, en forhåndskonferanse eller andre faglige vurderinger av grunnforholdene og utviklingsmulighetene, gjenga Abeltun kommuneplanens krav.

Svaret sier ikke uttrykkelig om det finnes slik dokumentasjon. Abeltun la ikke fram noen tomtespesifikk geoteknisk utredning eller stabilitetsberegning.

På spørsmål om selger eller megler hadde vært i kontakt med kommunen, geoteknikere eller andre fagpersoner om utvikling av eiendommen, svarte han:

«Nei.»

Megleren opplyser at informasjonen om hensynssonene og kravene ved utbygging er videreformidlet i salgsoppgaven.

På spørsmål om hvordan interessenter blir informert om at omfanget og kostnadene ved undersøkelser og eventuelle sikringstiltak ikke nødvendigvis er kjent, svarte han:

«Se punkt 4.»

Henvisningen gjelder Abeltuns tidligere svar i samme e-post, der han opplyste at hensynssonene og kommuneplanens krav er videreformidlet i salgsoppgaven.

Dokumentene opplyser derimot ikke hva slags utbygging som faktisk kan godkjennes, hvor på tomten den eventuelt kan plasseres, hvilke undersøkelser som må gjennomføres, om sikringstiltak blir nødvendige eller hva dette kan koste.

Ulik boligtype i den opprinnelige salgsoppgaven

Den opprinnelige salgsoppgaven inneholdt også ulike opplysninger om boligtypen.

I nøkkelinformasjonen sto eiendommen oppført som «tomannsbolig». I brødteksten ble den omtalt som «enebolig».

Abeltun opplyser at bygningen er registrert som enebolig, men er innredet som to leiligheter eller generasjonsbolig.

«For å unngå misforståelser så endrer vi betegnelsen også inne i salgsoppgaven til Enebolig», skrev han.

Den aktive annonsen og meglerens boligside bruker nå betegnelsen «enebolig».

Abeltun oppga ikke hvilket register eller dokument opplysningen om boligtypen bygger på. Han svarte heller ikke uttrykkelig hvor mange lovlig godkjente boenheter eiendommen har.

Salgsoppgaven opplyser samtidig at boligen har én boenhet. Deler av boligen kan leies ut dersom arealet er godkjent som hoveddel og den utleide delen ikke er skilt ut som en selvstendig boenhet.

HALLLO Eiker har ikke funnet framlagte bygningstegninger for selve boligen. I den kommunale dokumentasjonen som følger salgsoppgaven, foreligger det heller ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for huset.

Megleren viser til bygningens alder og opplyser at ferdigattest ikke var vanlig da boligen ble oppført. Svaret beskriver ikke nærmere hvilke undersøkelser megleren har gjort av dagens planløsning opp mot eldre godkjenninger.

For garasjen foreligger det godkjente tegninger fra 1992, rammetillatelse og igangsettingstillatelse. Det er ikke utstedt ferdigattest. Salgsoppgaven presiserer at det etter plan- og bygningsloven ikke utstedes ferdigattest for tiltak som ble omsøkt før 1. januar 1998.

Manglende eldre dokumenter er derfor ikke i seg selv dokumentasjon på at bygningene er ulovlige.

Et omfattende renoveringsobjekt

Uavhengig av kvikkleirespørsmålet beskriver tilstandsrapporten et omfattende oppgraderingsbehov.

Flere forhold er gitt tilstandsgrad 3, blant annet taktekkingen, en rekke vinduer, innvendige overflater, skjevheter og fukt i etasjeskiller, fukt i kjeller og krypkjeller, begge badene, kjøkkenet i første etasje og dreneringen.

Rapporten beskriver også dårlig eller flatt fall inn mot grunnmuren og mulighet for vannansamlinger. Samtidig ble det ikke registrert konkrete tegn til overvannsproblemer på befaringsdagen.

Dette gjelder bygningens drenering og lokale terrengforhold, og må ikke forveksles med en vurdering av områdestabiliteten i kvikkleiresonen.

Eiendommen selges fra et dødsbo. Salgsoppgaven opplyser at arvingene ikke har bodd på eiendommen den siste tiden og har begrenset kunnskap om den. HALLLO Eiker har ikke søkt kommentar fra arvingene direkte og omtaler dem ikke ved navn; spørsmålene om utviklingsmuligheter og grunnforhold er derfor rettet til megleren, som representerer salget utad.

På spørsmål fra HALLLO Eiker om prisantydningen er høy sett opp mot oppgraderingsbehovet og begrensningene ved framtidige tiltak, svarer Abeltun:

«Vi har fokus på eiendommen generelt og bygningsmassens areal, hvorvidt prisen er for høy eller lav er opp til markedet og bestemme.»

Megleren opplyste 31. august at eiendommen fortsatt var til salgs, og at det på det tidspunktet ikke var kommet inn bud.

Dette er dokumentert

• Hasselveien 2 markedsføres med en prisantydning på 2,89 millioner kroner, en tomt på 3.822 kvadratmeter og «gode utviklingsmuligheter».
• Eiendommen ligger rett over Hasselveien fra Bingsveien 18 og 22, der Solbakken barnehage tidligere holdt til.
• Kvikkleire var én av flere begrunnelser for flyttingen. Kommunens eget eiendomsselskap skrev: «For ikke å risikere tilsvarende ulykker og utrygghet slik som skjedde på Gjerdrum.»
• Den nye Skotselv barnehage i Bingsveien 165 ligger om lag 1,2 kilometer i luftlinje fra Bingsveien 18.
• Eiendommen berøres av hensynssonene H310_4 og H310_5 i kommuneplanen.
• Ved utbygging uten forutgående regulering – og i eldre regulerte områder der stabilitetsvurderinger ikke er utført – krever kommuneplanen geotekniske utredninger og undersøkelser. Eventuelle nødvendige sikringstiltak må være gjennomført før bygging kan tillates.
• NVEs faktaark klassifiserer sone 474 Sanssouci med middels faregrad, meget alvorlig konsekvensklasse og risikoklasse 4. Dette er en klassifisering av sonen, ikke av boligen.
• Salgsdokumentene HALLLO Eiker har gjennomgått, inneholder ikke en tomtespesifikk geoteknisk utredning eller stabilitetsberegning for Hasselveien 2.
• På spørsmål om selger eller megler hadde vært i kontakt med kommunen, geoteknikere eller andre fagpersoner om utvikling av eiendommen, svarte megleren «Nei».
• Megleren sier at formuleringen «stort potensial» gjaldt rehabilitering av dagens bolig.
• Den opprinnelige salgsoppgaven brukte både «tomannsbolig» og «enebolig». Megleren opplyste at registrert boligtype er enebolig, og den aktive annonsen bruker nå denne betegnelsen.
• Tilstandsrapporten beskriver et omfattende renoveringsbehov. Dette er en bygningsfaglig vurdering, ikke en geoteknisk vurdering av områdestabiliteten.

Dette er fortsatt uavklart

• Hva formuleringen «gode utviklingsmuligheter» konkret omfatter utover rehabilitering av dagens bolig.
• Hva som faktisk kan bygges, deles fra eller endres på eiendommen innenfor reguleringsplanen og de to hensynssonene.
• Hvilke geotekniske undersøkelser et konkret tiltak vil kreve, og om det blir nødvendig med sikringstiltak.
• Hva slike undersøkelser og eventuelle tiltak kan koste en kjøper.
• Om det finnes eldre grunnundersøkelser for denne tomten eller faglige vurderinger som ikke følger salgsoppgaven og ikke er lagt fram for HALLLO Eiker.
• Hvilket register eller dokument meglerens opplysning om «enebolig» bygger på, og hvor mange boenheter som er offentlig godkjent.
• Om dagens planløsning er sammenholdt med eldre bygningstegninger eller andre kommunale godkjenninger.
• Kartene dokumenterer ikke at huset er utrygt. De dokumenterer heller ikke at alle utviklingsmulighetene en kjøper kan lese inn i annonsen, faktisk lar seg gjennomføre.
• Det avgjørende spørsmålet for en mulig kjøper er derfor ikke bare hvor stor tomten er, men hva som kan godkjennes – og hvem som må betale for å få det avklart.

Det gjenstår å se om HALLLO Eiker klarer å finne alle svarene.

I neste sak undersøker HALLLO Eiker salget av den nyutskilte boligtomten gnr./bnr. 186/235 på Sanssouci. Store deler av tomten er markert med skred- og rasfare.